Mietverhältnisse und Schönheitsreparaturen
Ältere Mietverträge enthalten noch oft Formulierungen, die dafür sorgen, dass Renovierungspflichten des Mieters unwirksam werden.
Lesen Sie hier, was es zu beachten gilt.
Oftmals wird davon ausgegangen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses dafür zuständig ist, dass die Wohnung neu gestrichen oder gar tapeziert übergeben wird. Selbst das Abschleifen des Parkettbodens und dessen Neuversiegelung wird so oft auf den Mieter übertragen.
Dies sind zwar übliche Vorgehensweisen, die sich in den letzten Jahrzehnten eingebürgert haben, letztlich wird jedoch in §535 BGB geregelt was korrekt ist. Dabei hängt es vom Wortlaut des Mietvertrages ab, was der Vermieter verlangen darf und was nicht.
Das bekannteste Beispiel für unwirksame Regelungen sind sicher die festen Renovierungsfristen, die vom Bundesgerichtshof vor einiger Zeit gekippt wurden. Aktuelle Mietverträge enthalten deshalb Formulierungen in der Art „normalerweise alle drei Jahre“ oder „in der Regel spätestens“. Diese weichen Formulierungen sind wirksam, da sie nicht zwingend den Zeitraum vorschreiben, nach dem Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen.
Diese Schönheitsreparaturen umfassen jedoch nur das Tapezieren, das Anstreichen der Decken, Wände, Fußböden, Heizkörper (einschließlich Heizungsrohre), Innentüren sowie der Außentüren und Fenster, jedoch nur von innen. Sollen pauschal die Fenster und Türen gestrichen werden, also nicht nur die Innenseiten, so ist diese Regelung bereits unwirksam. Dies hat der BGH unmissverständlich klargestellt. Das Abschleifen und Neuversiegeln des Parketts ist im übrigen immer Vermietersache.
Das Problem: ist nur eine Formulierung unwirksam, so entgeht der Mieter der gesamten Renovierungspflicht!
Es ist durchaus gestattet, dass der Mieter die Arbeiten selbst vornimmt. Es kommt lediglich darauf an, dass sie „fachgerecht“ durchgeführt werden. Hobbyqualität reicht also nicht aus. Der Wohnungseigentümer muss sich nicht mit schiefen Tapetenbahnen, Tropfnasen oder Pinselhaaren im Lack abfinden.
Übrigens ist es grundsätzlich statthaft, dass der Mieter einen Teil der Kosten zahlen soll, wenn er die Arbeiten nicht selbst macht. Allerdings gilt auch hier, dass feste prozentuale Beteiligungen nach einer festen Quote, wie z.B. „nach 12 Monaten … 20%, nach 24 Monaten … 40%“, ungültig sind. Auch hat der Mieter ein Mitspracherecht bei der Auswahl des Handwerkers. Falls ihm dies verwehrt wird, entfällt seine Zahlungspflicht.
Wird dem Mieter bei der abschließenden Übernahme der Wohnung ein Übergabeprotokoll vorgelegt, in dem nachträglich Schönheitsreparaturen individuell verlangt werden, muss er aber doch noch renovieren, wenn er diesem Passus nicht widerspricht. Und zwar auch wenn die ursprüngliche Renovierungsregelung ungültig war!
Sollten die Regelungen über die Renovierungspflicht nun doch ungültig sein, so hat das weitreichende Folgen. Nicht nur dass der Vermieter nach Auszug des Mieters die Renovierung selbst übernehmen muss, hat er doch auch während der Mietzeit die Pflicht auf Verlangen des Mieters eine Renovierung durchzuführen. Allerdings hat der Mieter dann auch kaum ein Mitspracherecht bezüglich der Farbgestaltung und muss eventuell eine Mieterhöhung in Kauf nehmen.
Es lohnt sich also bei einer Neuvermietung seinen Mietvertrag auf diese Gesichtspunkte hin zu prüfen.
Wenn Sie Fragen hierzu haben, zögern Sie bitte nicht mit uns Kontakt aufzunehmen! Wir erstellen gerne aktuelle Mietverträge für Sie im speziellen Einzelfall. Auch wenn Sie Hilfe bei der Verwaltung Ihres Mietshauses benötigen, sind wir gerne für Sie da.
[Quelle: Die Welt]